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至于原告在系争房屋上所设定的抵押权,该抵押权设定的时间晚于《“银行贷款转移”及“房产权终变更”协议书》签订的时间,被告当时也不知道上述抵押权的设定,且本院沪民初56789号民事判决书亦确定上述抵押权的设定是人瞿某宏沈某违法诚实信用原则的行为所导致,理应由人瞿某宏沈某自行涤除,并判决人瞿某宏沈某应于判决生效之日起内涤除马某在系争房屋上设立的抵押权,并办理抵押权注销手续,故原告在系争房屋上所设定的抵押权对被告并没有法律上的约束力。鉴于被告在本院查封之前即已与人瞿某宏沈某签订了合法有效的《“银行贷款转移”及“终产权变更”协议》,实际居住使用系争房屋至今,且对于系争房屋未能办理过户手续不存在过错,被告享有足以排除强制执行的民事权益,故对原告的诉讼请求,本院依法不予支持。据此,判决驳回原告马某的诉讼请求。
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公寓二次抵押

作者:泓金百惠 发布时间:2020-06-08 10:12:48
民间借贷和银行实务中,父母以未成年人名下的房产作抵押贷款的情形越来越普遍,该抵押行为对贷款人存在一定的法律风险,在司法实践中,由于法律没有明确相应的形式要件导致贷款人房产抵押被判决为无效,给贷款人造成不必要的损失,如何权衡未成年人以及贷款人的利益,已经成为一个热点法律问题。

一、基本案例

李某夫妇于2014年向甲公司借款500万元,以其与未成年子女有房作为抵押担保,并在房屋管理部门办理了抵押登记,贷款到期后,李某不能按时还款,甲公司向提起诉讼,主张对抵押房产享有优先受偿权,审理后判决抵押无效,甲公司不能享有房产优先受偿权。

二、设定未成年人房产抵押效力分析

所谓未成年人房产,是指未成年人以自己名义享有的房产。一般而言,分为两类,一类是因继承、赠与或者其他无偿方式取得;另一类是因劳动、营业或其他有偿方式获得。在由于未成年人属于我国民法范畴的无民事行为能力或行为能力人,没有管理自身财产的能力,因此法律规定由未成年人的法定代理人(一般为父母)行使对这些财产的占有、使用、收益甚至处分权利。

从立法层面而言,我国对于未成年财产利的,已经形成了以《》为核心,其他部门法相呼应的法律体系。确立了保护公民私人财产的原则,《物权法》明确禁止任何单位和个人侵犯私人合法财产,均适用于保护未成年人,《未成年人保》对保障未成年合法益作出了特别规定,《民法通则》第16条规定,未成年人的父母是未成年人的监护人,《民法通则》第18条规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。

法定代理人代为实施的房地产抵押行为的法律效力又该如何认定呢?依据我国目前法律的规定,认定效力的关键点在于是否从子女利益出发,法学界针对此类抵押担保效力的认定目前大概有以下几种说法。

种是厦门大学学黄健雄教授的观点,他认为根据《民法通则》第18条的规定父母只能在为未成年子女利益的前提下才能处分未成年子女的财产,如果房产抵押权设定是为未成年人利益为之,则应认定为有效,若不是为未成年子女的利益而处分房产,则应根据该处分行为是否有偿来具体认定,如果是无偿处分,因相对人并未支付相应对价,即使处分行为无效也不会对相对人造成实际损失,故应当认定为无效以保护未成年人合法财产权益;如果是有偿处分,相对人取得利益支付了相应对价,若认定处分行为无效则会为相对人造成不利影响,因此,为了维护交易秩序、保障交易安全应当做有效认定。

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