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至于原告在系争房屋上所设定的抵押权,该抵押权设定的时间晚于《“银行贷款转移”及“房产权终变更”协议书》签订的时间,被告当时也不知道上述抵押权的设定,且本院沪民初56789号民事判决书亦确定上述抵押权的设定是人瞿某宏沈某违法诚实信用原则的行为所导致,理应由人瞿某宏沈某自行涤除,并判决人瞿某宏沈某应于判决生效之日起内涤除马某在系争房屋上设立的抵押权,并办理抵押权注销手续,故原告在系争房屋上所设定的抵押权对被告并没有法律上的约束力。鉴于被告在本院查封之前即已与人瞿某宏沈某签订了合法有效的《“银行贷款转移”及“终产权变更”协议》,实际居住使用系争房屋至今,且对于系争房屋未能办理过户手续不存在过错,被告享有足以排除强制执行的民事权益,故对原告的诉讼请求,本院依法不予支持。据此,判决驳回原告马某的诉讼请求。
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房产做抵押,一定不能少这一步(二)

作者:泓金百惠 发布时间:2020-06-08 09:58:32
我们先搞清楚什么叫做“抵押权优先受偿”——即债务人不履行债务时,债权有依法以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。这里的优先既是优先于抵押物所有人的所有权,也优先于其他的一般债权。

抵押房产未作抵押登记,仅是丧失了抵押权的优先受偿。

如果判决后,债务人仍不按判决履行,债权人可以向申请强制执行。可以依法执行债务人名下的财产,当然包括其名下的房产。

本案例中,小妍在庭审中希望老杨允许展期还款,若小妍仍未能还款,则同意将其名下的涉案房产出售给老杨以抵涉案债务。这涉及让与担保的问题。

法律规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,到期未还款,出借人请求履行买卖合同的,人民应当按照民间借贷法律关系审理。该判决生效后,借款人不履行判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。

假设本案例的情况为:甲借款20万元给乙,同时签订《房屋买卖合同》,约定当乙无法归还借款时,乙将该房产转让给甲。那么,甲和乙签订的《房屋买卖合同》的性质系作为从属于借款合同的担保合同亦或系附条件的房屋买卖合同呢?《房屋买卖合同》性质的定性关键在于甲和乙签订合同时的真实意思表示。虽然甲和乙签订《房屋买卖合同》,但双方并非真的想就乙名下的房产进行买卖交易,双方的真实目的是确保甲能如期还款。根据法律规定,该《房屋买卖合同》应视为从属于借款合同的担保合同。但该担保不同于抵押、质押及留置等典型担保,被称之为让与担保。与典型担保相比,让与担保具有担保客体更宽泛,交易成本更低等优势。

因让与担保并不属于典型担保,故对于担保物的占有方式、登记效力、担保物的转让方式均无明确规定,实际情况中主要依照当事人的约定进行。正是如此,让与担保构成中容易出现因担保物价值不明确,担保物权利不确定等情况,直接影响债务人或第三人的合法权益

本案例系较为简明、典型的民间借贷案件,但反映了我国民间借贷关系中的一些常见问题。由于民间借贷关系的当事人,尤其系自然人对担保条款或合同的理解与法律规定不一致,系导致案件不能案结事了的重要原因。在此特别提醒,如双方以房产等财产作债权抵押的时候,应当按法律规定办理抵押登记,抵押权自登记时设立。

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